PROPIEDAD QUIRITARIA.

Es la única conocida en los primeros tiempos de Roma. Era lo que se denominada: dominium ex jure quiritium, en razón de estar sancionado por el derecho civil o quiritario (jus civile). Para ser propietario ex jure quiritium era menester tres requisitos:

1. que se tratase de cosa res mancipi;
2. que el propietario fuese ciudadano romano, pues sólo ellos tienen acceso a las instituciones consagradas por el derecho civil;
3. que el dominio hubiese sido por mancipatio o injure cessio.

PROPIEDAD BONITARIA.

En una época indeterminable a ciencia cierta, se opera una evolución en el régimen de la propiedad romana. En efecto, durante el período anterior, la simple tradición (entrega hecha por el enajenante al adquirente, de una cosa) no importa traslación de propiedad. El adquirente sólo obtiene la posesión de la cosa, en tanto el enajenante conserva la propiedad ex jure quiritium, hasta tanto aquél la adquiriese definitivamente por usucapio (prescripción adquisitiva), al año si se trata de bienes muebles y a los dos años en caso de inmuebles. Mientras no haya transcurrido este lapso, se producen las siguientes consecuencias:

a) el vendedor continúa siendo propietario según el derecho civil quiritario;

b) el comprador es un propietario in bonis, reconocido por derecho natural.

Paulatinamente, el pretor fue otorgando al adquirente todas las prerrogativas que el derecho de propiedad confiere a su titular (por lo que ésta también se llamó propiedad pretoriana), y así le concede:

1. Actio publiciana. Cuando el propietario ex jure quiritium le ha arrebatado la posesión de la cosa trasmitida, puede recuperarla de éste, ejerciendo, la actio publiciana (parecida, en sus efectos, a la rei vindicatio del derecho civil.
2. Exceptio doli. Perteneciendo los frutos de la cosa al propietario in bonis, puede oponer esta excepción al enajenante, en caso que éste pretenda la percepción de aquéllos.
3. Exceptio rei venditae et traditae. Para el caso que el vendedor pretenda, haciendo valer el título que le otorga el derecho civil, ejercer la rei vindicatio: Puede entonces e adquirente oponerle esta excepción, paralizando así su acción.

PROPIEDAD PROVINCIAL.

Se refiere a las tierras ubicadas fuera de la península itálica (fundos provinciales y que pertenecían a Roma por derecho de conquista). Eran sólo susceptibles de posesión privada, pues los particulares no podían obtener la propiedad de esas tierras. Entre ellas deben distinguir se:

1. Tierras cultivadas. En principio eran repartidas gratuitamente entre las personas carentes de recursos (viritanus ager). Bajo el Imperio ya que no se conceden a título gratuito; se venden (agri quaestorii), constituyendo una excepción al respecto las adjudicaciones que se hacían a los veteranos de guerra (agri assignati). Se las llama en general agri limitati.
2. Tierras incultas. Se tomaban libremente por los particulares, mediante el pago de un tributo (stipendium) al Estado, y por esta razón se las denomina agri ocupadora.

Los poseedores de los fundos provinciales gozan de los siguientes derechos:

• Trasmitir el fundo por tradición a terceros;
• Trasmitir la posesión a sus herederos, por causa de muerte;
• Percibir frutos y productos de la tierra;

Pese a que carecen de la rei vindicatio, pueden recuperarlas de los usurpadores por medio de una acción in rem especial; La usucapión no es aplicable a los fundos provincia/es, pero los poseedores disponen de la praescriptio longi temporis (especie de prescripción adquisitiva, semejante a la usucapión). Durante el Imperio se concedió a varias provincias y colonias el jus italicum. Corno consecuencia de esta concesión, los poseedores de estas tierras se hicieron propietarios de ellas ex jure quiritiurn, pues éstas se transforman en res mancipi. Asimismo, ya no deben pagar tributo al Estado pues quedan asimiladas en un todo con los fundos itálicos. Bajo Justiniano desaparece toda distinción entre res mancipi y res necmancipi en materia de propiedad privada, quedando equiparadas así las tierras provinciales con las itálicas. El jus italicurn sólo tuvo a partir de este momento un interés meramente fiscal.